Überteuerte Wohnungen für Einheimische, Ortsansässige, die an die Dorfränder verdrängt werden, ausgestorbene Dorfkerne, Umgehungsversuche, um an eine Erstwohnung zu kommen: Diese Aussagen werden immer wieder zitiert, wenn es darum geht, die Erstwohnungsproblematik im Oberengadin zu beschreiben. Die EP/PL wollte es genauer wissen und hat bei den Gemeinden nach-
gefragt. Wollte in Erfahrung bringen, wie viele Wohnungen für Einheimische die Gemeinden in den letzten fünf Jahren selber realisiert haben, wie viele mittel- und längerfristig geplant sind und was von Privaten in
Sachen Einheimischen-Wohnungsbau gemacht worden ist oder noch gemacht werden soll.

Neue Erstwohnungen gebaut…
Die Übersicht (siehe Kasten) zeigt, dass zwischen 2007 und 2011 219 Wohnungen gebaut worden sind. Alleine 88 in Silvaplana, dort vorwiegend kleinere Personalwohnungen für Angestellte der Bergbahnen oder Hotels. Weitere 37 Wohnungen für Einheimische sind in Silvaplana von Privaten erstellt worden. Auch in anderen Gemeinden haben Private Erstwohnungen realisiert. So beispielsweise im Quartier Pradels in S-chanf, wo in den letzten zwei Jahren 33 neue Wohnungen gebaut und 60 Prozent als Erstwohnungen verkauft worden sind. In Celerina wurden 5648 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) in einer Einheimischen-Zone erstellt, weitere 3500 m2 BFG wollen Private in den nächsten Jahren bauen, der Quartierplan ist verabschiedet.
Erstwohnungen entstehen auch, wenn die Gemeinde im Baugesetz
einen so genannten Erstwohnungs-
anteil festgeschrieben hat. Sils beispielsweise kennt seit dem letzten Jahr eine Quote von 50 Prozent, vorher
waren es 25 Prozent. Will heissen, wenn Zweitwohnungen gebaut werden, muss mindestens die Hälfte der Wohnungen an Einheimische gehen. Eine finanzielle Abgeltung wie sie
andere Gemeinden teilweise kennen, ist in Sils nicht möglich. Seit 1990 (Einführung des Erstwohnungs-
anteils) hat der Wohnungsbestand um insgesamt 60 Prozent zugenommen, heute hat Sils 146 Erstwohnungen mit einem entsprechenden Grundbucheintrag. Gemeindepräsident Christian Meuli hat die Zahlen bei Amtsantritt detailliert erfassen lassen, um zu wissen, welche Wohnungen wie genutzt werden. «Erst das erlaubt mir, die
geeigneten Massnahmen zu treffen», sagt Meuli. Gemäss Meuli hat Sils zusätzlichen Bedarf an Erstwohnungen. Das zeige sich nicht nur an der tiefen Leerwohnungsquote oder am Bevölkerungswachstum. Unbefriedigend sei auch, wenn Ortsansässige auf teure Zweitwohnungen ausweichen müssten. In Sils seien 58 solche Wohnungen durch Einheimische bewohnt.

…weitere Nachfrage vorhanden
Sieben der elf Oberengadiner Ge-
meinden geben an, dass die Nachfrage nach Erstwohnungen «gross» bis «sehr gross» ist. Nur in Pontresina, Madu-
lain und Zuoz wird von einer «gedeckten», «bescheidenen» oder «geringen» Nachfrage gesprochen. In Silvaplana waren vor allem die kleinen Personalwohnungen ein Problem. Diese Wohnungen sind gemäss Gemeindepräsidentin Claudia Troncana nun geplant oder bereits gebaut. Was wenig überrascht: Gesucht werden primär güns-
tige und vor allem auch grosse Wohnungen für Familien. «Gebaut wird aber eher im teureren Segment, und diese Wohnungen werden dann von vermögenden Personen gekauft. Beispielsweise von Leuten, die nach ihrer Pensionierung den Wohnsitz ins Engadin verlegen», schreibt die Gemeinde Bever. In Zuoz wird festgestellt, dass teilweise Altwohnungen leer stehen, weil sie den heutigen Ansprüchen nicht mehr genügen würden. Ganz allgemein wird ein starker Druck auf die so genannt altrechtlichen Wohnungen festgestellt. Alte Engadinerhäuser beispielsweise, die noch im Besitze von Einheimischen sind, bei einem Verkauf aber auch als Zweitwohnungen genutzt werden könnten.
Wohnungen, um diese Nachfrage auch decken zu können, sind seitens der Gemeinden viele geplant. Gut 46000 m2 BGF oder über 500 neue Erstwohnungen sollen in den nächsten Jahren gebaut werden. Dabei
befinden sich die verschiedenen Pro-
jekte in ganz unterschiedlichen Pla-
nungsstadien. In La Punt Chamues-ch beispielsweise ist für die Überbauung Truochs/La Resgia eine Anpassung des Quartierplans und Zonenplans nötig, in Samedan ist für die Überbauung Sper l‘En die Grundordnung von der Gemeindeversammlung beschlossen, der Regierungsbeschluss ist noch pendent, in S-chanf ist eine Einzonung von Bauland für Einheimische erst angedacht und die Gemeinde Sils besitzt Land, das sie im Baurecht zur Verfügung stellen würde mit der Auflage, dass Mietwohnungen für Ortsansäs-
sige durch Private geschaffen werden.

Regionale Koordination?
Angesichts der Vielzahl von Projekten stellt sich die Frage, ob diese nicht regional, beispielsweise auf Stufe Kreis, koordiniert werden müssten?
«Nein», ist Kreispräsident Gian Duri Ratti überzeugt. Damit würde man zu stark in die Gemeindeautonomie eingreifen. Dass es angesichts der vielen Projekte plötzlich sogar zu einem Überangebot an Erstwohnungen kommen könnte, denkt Ratti nicht. Da werde der Markt spielen, ist er überzeugt. Dass das Thema Erstwohnungen bei allen Gemeinden in der Prioritätenliste weit oben steht, führt der Kreispräsident nicht zuletzt auf die Kontingentierung der Zweitwohnungen zurück. Im entsprechenden Richtplan werden die Gemeinden ange-
halten, flankierende Massnahmen zu treffen, um die Erst- beziehungsweise Hauptwohnungsnutzung zu fördern. Und auch der kantonale Richtplan
fordert die Gemeinden auf, in dieser Hinsicht tätig zu werden.